Wissen für Hausverwaltungen.
Klare Antworten auf die Fragen, an denen Verwaltungen im Alltag hängen bleiben – aus der Praxis von Carsten Barfuß, ohne Paragrafen-Nebel.
Soll oder Ist?Soll- oder Ist-Prinzip in der WEG-Jahresabrechnung? Die saubere Trennung
Warum die WEG-Jahresabrechnung nach dem Ist-Prinzip läuft, wo das Soll-Prinzip trotzdem seinen Platz hat – und wie Sie beides sauber trennen.
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RücklagenentnahmeRücklagenentnahme in der Jahresabrechnung: Warum sie nie in die Abrechnungsspitze gehört
Entnahmen aus der Erhaltungsrücklage sind verteilungsneutral und gehören nicht in die Abrechnungsspitze – sonst zahlen Eigentümer die Maßnahme doppelt. Das BGH-Urteil vom 11.04.2025 (V ZR 96/24) und die Folgen für die Buchhaltung.
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Hausgeld ≠ NebenkostenBetriebskostenabrechnung für die vermietete Eigentumswohnung: Warum die Hausgeldabrechnung nicht weitergereicht werden darf
Hausgeld ist nicht Nebenkosten: Welche Positionen der WEG-Abrechnung umlagefähig sind, welcher Schlüssel gilt und warum die 12-Monats-Frist nicht auf den WEG-Beschluss wartet.
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Abrechnung abhakenJahresabrechnung-Checkliste für Verwalter: Von Januar bis zum Beschluss
Vier Phasen, 17 Punkte: Belege, Kontenabgleich, Abgrenzung, offene Forderungen und Verbindlichkeiten, Rücklagenentwicklung, Abrechnungsspitze, Vermögensbericht und der WEMoG-konforme Beschluss.
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DOMUS übergebenDOMUS-Buchhaltung auslagern: So starten wir in Ihrem System
Eigener Benutzer, Einleseparameter, Bankzugang, Abrechnungsstand, Onboarding-Termin: Was wir von Ihnen brauchen und wie der Start in DOMUS ERP oder DOMUS 4000 abläuft.
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Kaution buchenMietkaution in der Buchhaltung: Treuhandgeld, das nie auf dem Mietkonto landen darf
Kaution ist Treuhandvermögen, keine Einnahme: Anlagepflicht nach § 551 BGB, Kautionskonto und Verbindlichkeit in der Mietbuchhaltung, Prüffrist, Aufrechnung und was bei Verkauf passiert.
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MieterhöhungMieterhöhung bis zur Vergleichsmiete: Vier Fristen, eine Kappungsgrenze und der häufigste Formfehler
Mieterhöhung nach § 558 BGB für Verwalter: 15-Monats-Frist, Kappungsgrenze 20 bzw. 15 Prozent, Begründungsmittel, Zustimmungs- und Klagefrist – und wann die neue Miete in die Sollstellung gehört.
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SonderumlageSonderumlage richtig buchen: Warum sie keine Einnahme ist und wie sie in der Jahresabrechnung landet
Die Sonderumlage ist ein Nachtrag zum Wirtschaftsplan, kein Ertrag: Was der Beschluss enthalten muss, wie sie je Eigentümer gebucht wird, wie sie in Abrechnungsspitze und Vermögensbericht erscheint – und wer bei Eigentümerwechsel zahlt.
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AbrechnungsspitzeAbrechnungsspitze statt Genehmigung: was seit dem WEMoG wirklich beschlossen wird
Seit dem WEMoG beschließen Eigentümer nicht mehr die gesamte Abrechnung, sondern die Abrechnungsspitze. Was das für Verwalter bedeutet.
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Heizkosten abgrenzenHeizkosten richtig abgrenzen: die einzige zwingende Ausnahme vom Ist-Prinzip
Bei den Heizkosten gilt eine Ausnahme vom Ist-Prinzip. So grenzen Sie Verbrauch und Zahlungen in der Abrechnung korrekt ab.
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Rücklage entstehtErhaltungsrücklage: Die Zuführung entsteht mit der Zahlung – nicht mit der Umbuchung
Warum der Rücklagenanteil schon mit dem Hausgeld-Eingang zur Rücklage gehört – und weshalb eine Buchung nach Bankkonto falsche Rücklagenstände erzeugt.
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Hausgeld zurückhalten?Hausgeld zurückhalten, weil die Abrechnung fehlt? Der BGH sagt Nein
BGH V ZR 190/24: Eigentümer dürfen Vorschüsse nicht einbehalten – auch nicht, wenn die Jahresabrechnung seit Jahren fehlt.
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EigentümerwechselEigentümerwechsel im laufenden Jahr: Warum es keine Zwischenabrechnung gibt
Die WEG-Abrechnung ist einheitsbezogen, nicht personenbezogen. Wer beim Verkauf aufteilt, übernimmt die Logik der Mietverwaltung – und macht die Abrechnung angreifbar.
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IndexmieteIndexmiete berechnen: So funktioniert die Mieterhöhung nach § 557b BGB
Formel, Fristen und Form: Wie Sie eine Indexmieterhöhung bei Wohnraum korrekt berechnen und erklären – mit Rechenbeispiel und kostenlosem Rechner.
Artikel lesenDie wichtigsten Begriffe der WEG-Buchhaltung.
Sechs Begriffe, die in jeder Jahresabrechnung eine Rolle spielen – in einem Satz erklärt.
- Ist-Prinzip
- Die Gesamtabrechnung einer WEG zeigt nur Einnahmen und Ausgaben, die im Wirtschaftsjahr tatsächlich geflossen sind. Mehr lesen →
- Abrechnungsspitze
- Differenz zwischen den auf die Einheit verteilten Kosten und den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen – seit dem WEMoG der eigentliche Beschlussgegenstand. Mehr lesen →
- Erhaltungsrücklage
- Zweckgebundenes Vermögen der Gemeinschaft für künftige Erhaltungsmaßnahmen; der Rücklagenanteil entsteht mit der Hausgeldzahlung. Mehr lesen →
- Hausgeld
- Monatliche Vorschüsse der Eigentümer nach dem Wirtschaftsplan – ein Zurückbehaltungsrecht gibt es nicht. Mehr lesen →
- Heizkostenabgrenzung
- Einzige zwingende Ausnahme vom Ist-Prinzip: Heizkosten werden nach dem tatsächlichen Verbrauch des Abrechnungszeitraums verteilt. Mehr lesen →
- Einheitsbezogene Abrechnung
- Die Jahresabrechnung gilt für die Einheit, nicht für die Person – beim Eigentümerwechsel wird nicht zeitanteilig aufgeteilt. Mehr lesen →
Wie fit ist Ihre WEG-Abrechnung?
Drei kurze Fragen – die Antworten führen direkt zum passenden Artikel.
Womit wird die Abrechnungsspitze in der Einzelabrechnung ermittelt?
Zum Artikel Soll- oder Ist-Prinzip →
Welche Kosten müssen abweichend vom Ist-Prinzip abgegrenzt werden?
Zum Artikel Heizkosten abgrenzen →
Worüber beschließen die Eigentümer seit dem WEMoG bei der Jahresabrechnung?
Zum Artikel Abrechnungsspitze →
Fachwissen zu WEG-Buchhaltung und Jahresabrechnung.
Unsere Artikel entstehen aus der täglichen Arbeit in der WEG- und Mietbuchhaltung: Soll- und Ist-Prinzip, Heizkostenabgrenzung, Abrechnungsspitze nach dem WEMoG, die richtige Buchung der Erhaltungsrücklage, Hausgeld-Rückstände und der Eigentümerwechsel im laufenden Jahr – alles, was eine prüffähige Jahresabrechnung ausmacht. Für die Mietverwaltung erklären wir zudem, wie die Indexmiete nach § 557b BGB berechnet wird.
Geschrieben von Praktikern mit Ausbildung als Immobilienkaufmann (IHK) und Immobilienfachwirtin (EBZ/IHK) – für Verwalterinnen und Verwalter, die schnell eine belastbare Antwort brauchen.