Bei einer Indexmiete steigt die Miete nicht automatisch. Der Vermieter muss die Änderung erklären – mit der richtigen Formel, den richtigen Indexwerten und unter Einhaltung der Jahresfrist. Wer hier ungenau arbeitet, verschenkt Geld oder riskiert eine unwirksame Erhöhung.
- Neue Miete = bisherige Miete × aktueller VPI ÷ VPI der letzten Festsetzung.
- Zwischen zwei Anpassungen muss die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
- Die Erhöhung gilt ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung in Textform.
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Kostenloses ErstgesprächWas eine Indexmiete ist
Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter und Vermieter schriftlich, dass sich die Miete an der Entwicklung des Verbraucherpreisindex für Deutschland (VPI) orientiert, den das Statistische Bundesamt monatlich veröffentlicht. Steigen die Lebenshaltungskosten, darf die Miete im selben Verhältnis steigen – sinkt der Index, kann der Mieter umgekehrt eine niedrigere Miete verlangen.
Im Gegenzug sind andere Erhöhungswege weitgehend ausgeschlossen: Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB ist während der Indexmiete nicht möglich, eine Modernisierungsmieterhöhung nur für Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Erhöhungen der Betriebskostenvorauszahlungen nach § 560 BGB bleiben davon unberührt. Die Mietpreisbremse greift bei Indexmieten nur für die Ausgangsmiete, nicht für die späteren Anpassungen.
Dieser Artikel behandelt Wohnraummietverträge. Bei Gewerbemietverträgen richtet sich die Anpassung nach der jeweils vereinbarten Wertsicherungsklausel.
- § 557b Abs. 1 BGB
- Die Parteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird.
- § 557b Abs. 2 und 3 BGB
- Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die Änderung ist in Textform zu erklären und ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen.
Die Formel – und welche Indexwerte zählen
Die Berechnung selbst ist einfach:
Neue Miete = bisherige Miete × aktueller Index ÷ Index bei der letzten Mietfestsetzung
Entscheidend ist der richtige Ausgangswert. Maßgeblich ist der Indexstand des Monats, in dem die Miete zuletzt festgesetzt wurde – also bei Vertragsbeginn oder bei der letzten Indexanpassung. Als aktueller Wert dient der zuletzt veröffentlichte Monatswert. Verwendet wird der VPI in der aktuellen Basis 2020 = 100. Ältere Verträge nennen oft eine frühere Basis wie 2015 = 100: Dann werden beide Werte – alt und neu – der aktuellen Basis entnommen.
Rechenbeispiel: Nettokaltmiete 850,00 €, letzte Festsetzung im Juli 2025 (VPI 122,2), aktueller Wert Juli 2026 (VPI 125,6): 850,00 € × 125,6 ÷ 122,2 = 873,65 €. Das entspricht einer Steigerung von 2,78 % bzw. 23,65 € pro Monat.
Jahresfrist und Wirksamkeit
Die Miete muss nach jeder Festsetzung mindestens ein Jahr unverändert bleiben – ausgenommen Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB. Eine Erklärung, die eine Erhöhung früher wirksam werden lassen will, geht insoweit ins Leere.
Die neue Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen. Geht die Erklärung dem Mieter im Oktober zu, gilt die neue Miete ab Dezember. Rückwirkend lässt sich eine verpasste Anpassung nicht nachholen – jeder Monat, in dem die Erklärung liegen bleibt, kostet Miete.
Was in die Erklärung gehört
Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden; eine E-Mail genügt also grundsätzlich, eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Inhaltlich muss die Erklärung die eingetretene Änderung des Index angeben sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung als Geldbetrag. In der Praxis bewährt hat sich, alles transparent aufzuführen:
- alter und neuer Indexstand mit Monat und Basisjahr,
- die prozentuale Veränderung,
- bisherige und neue Nettokaltmiete sowie der Erhöhungsbetrag,
- der Monat, ab dem die neue Miete gilt.
Richtiger Ausgangsmonat, aktuelle Indexwerte, Jahresfrist im Blick – dann ist die Indexanpassung eine Sache von Minuten.
Typische Fehler in der Verwaltungspraxis
- Falscher Ausgangsmonat: Statt des Monats der letzten Festsetzung wird der Vertragsbeginn genommen, obwohl zwischenzeitlich schon angepasst wurde.
- Veraltete Werte: Indexwerte aus alten Tabellen oder einer anderen Basis werden mit aktuellen Werten gemischt.
- Frist verpasst: Die Wiedervorlage nach zwölf Monaten fehlt – die Anpassung kommt Monate zu spät.
- Sollstellung vergessen: Die Erhöhung wird erklärt, aber die neue Miete nicht ab dem richtigen Monat in der Mietbuchhaltung hinterlegt.
Checkliste für die Indexanpassung
- Ausgangswert dokumentierenMonat und Indexstand der letzten Mietfestsetzung je Vertrag festhalten.
- Wiedervorlage setzenNach Ablauf von zwölf Monaten prüfen, ob sich eine Anpassung lohnt.
- Mit aktuellen Werten rechnenBeide Indexwerte aus der aktuellen Basis 2020 = 100 entnehmen.
- Erklärung vollständigIndexänderung, alte und neue Miete bzw. Erhöhungsbetrag und Wirksamkeitsmonat angeben.
- Sollstellung anpassenDie neue Miete ab dem richtigen Monat in der Mietbuchhaltung hinterlegen.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
