„Die Eigentümerversammlung genehmigt die Jahresabrechnung.“ Dieser Beschlusstext steht in unzähligen Protokollen – und ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr korrekt. Beschlossen wird etwas ganz anderes.
- Beschlossen wird nicht die Abrechnung, sondern die Abrechnungsspitze.
- „Genehmigung der Jahresabrechnung“ ist seit dem WEMoG der falsche Beschlusstext.
- Rückstände gehören nicht in die Spitze – sonst droht ein unzulässiger Saldenbeschluss.
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Kostenloses ErstgesprächWas seit dem WEMoG beschlossen wird
Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) wurde tatsächlich „die Jahresabrechnung“ als Ganzes beschlossen. Das ist Vergangenheit: Der Gesetzgeber hat den Beschlussgegenstand bewusst verengt – auf die Nachschüsse und die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
- § 28 Abs. 2 S. 1 WEG
- Die Wohnungseigentümer beschließen über die Einforderung von Nachschüssen und über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Das Zahlenwerk der Abrechnung selbst ist nicht Gegenstand der Beschlussfassung.
Warum das mehr ist als Wortklauberei
Wird pauschal „die Jahresabrechnung genehmigt“, geht der Beschluss ins Leere oder ist mangels Beschlusskompetenz angreifbar. Die Gemeinschaft kann das Abrechnungswerk als solches nicht mehr beschließen – nur noch die daraus resultierenden Zahlungspflichten.
Die Abrechnung wird also erstellt und vorgelegt, aber nicht „genehmigt“. Beschlossen wird die Abrechnungsspitze: der Betrag, den jede Einheit nachzahlt oder der auf die künftigen Vorschüsse angerechnet wird.
Der zweite große Fehler: der Saldenbeschluss
Manche Verwaltungen rechnen offene Hausgeldrückstände aus dem Wirtschaftsjahr in die Abrechnungsspitze ein – die Einzelabrechnung wird so zum Inkasso-Instrument. Das ist unzulässig: Rückstände sind bereits durch den Wirtschaftsplan-Beschluss geschuldet. Werden sie erneut eingerechnet, entsteht ein Saldenbeschluss, dem nach der BGH-Rechtsprechung die Beschlusskompetenz fehlt.
Richtig ist die saubere Trennung: Die Spitze ergibt sich aus Vorschuss-Soll und tatsächlichen Kosten – Rückstände laufen getrennt über das Mahnwesen. Hintergrund im Artikel Soll oder Ist.
Nachschüsse und Vorschussanpassung beschließen, Rückstände konsequent trennen – so hält der Beschluss einer Anfechtung stand.
Wer schuldet die Nachzahlung nach einem Eigentümerwechsel?
Schuldner der Abrechnungsspitze ist, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist – nicht, wer im Wirtschaftsjahr verbraucht hat. Interne Ausgleichsansprüche zwischen Alt- und Neueigentümer regelt der Kaufvertrag. Mehr dazu im Artikel Eigentümerwechsel im laufenden Jahr.
Checkliste für die Beschlussvorlage
- Beschlusstext anpassen„Nachschüsse / Anpassung der Vorschüsse gemäß Einzelabrechnungen“ statt „Genehmigung der Jahresabrechnung“.
- Spitze sauber ermittelnVerteilte Kosten minus geschuldete Vorschüsse laut Wirtschaftsplan – je Einheit.
- Rückstände getrennt haltenOffene Vorschüsse über das Mahnwesen verfolgen, nicht in die Spitze einrechnen.
- Eigentümerwechsel prüfenDie Spitze schuldet, wer bei Beschlussfassung im Grundbuch steht.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
