WEG-Recht
Abrechnungsspitze statt Genehmigung: was seit dem WEMoG bei der Jahresabrechnung wirklich beschlossen wird
„Die Eigentümerversammlung genehmigt die Jahresabrechnung 2024." Dieser Beschlusstext steht in unzähligen Protokollen – und ist seit der WEG-Reform 2020 nicht mehr korrekt. Beschlossen wird etwas ganz anderes.
Beschlossen wird nicht die Abrechnung, sondern die Abrechnungsspitze – also nur die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse.
Vor der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) wurde tatsächlich „die Jahresabrechnung" als Ganzes beschlossen. Das ist Vergangenheit. Der Gesetzgeber hat den Beschlussgegenstand bewusst verengt.
§ 28 Abs. 2 WEG: Die Wohnungseigentümer beschließen über die Einforderung von Nachschüssen und über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Das Zahlenwerk der Abrechnung selbst ist nicht mehr Gegenstand der Beschlussfassung.
Warum das mehr ist als Wortklauberei
Der Unterschied ist rechtlich erheblich. Wird pauschal „die Jahresabrechnung genehmigt", geht der Beschluss ins Leere oder ist mangels Beschlusskompetenz angreifbar. Denn die Gemeinschaft hat gar keine Kompetenz mehr, das Abrechnungswerk als solches zu beschließen – nur noch die daraus resultierenden Zahlungspflichten.
Die Abrechnung selbst wird also erstellt und den Eigentümern vorgelegt, aber nicht „genehmigt". Was beschlossen wird, ist die Abrechnungsspitze: der Betrag, den jeder Eigentümer nachzahlen muss oder der auf die künftigen Vorschüsse angerechnet wird.
Der zweite große Fehler: der Saldenbeschluss
Eng damit verbunden ist ein weiterer verbreiteter Fehler. Manche Verwaltungen rechnen offene Hausgeldrückstände aus dem Wirtschaftsjahr in die Abrechnungsspitze mit ein – die Einzelabrechnung wird so zum Inkasso-Instrument. Das ist unzulässig.
Rückstände aus dem Wirtschaftsplan sind bereits durch den Wirtschaftsplan-Beschluss geschuldet. Werden sie erneut in die Abrechnungsspitze eingerechnet, entsteht ein unzulässiger Saldenbeschluss, dem nach der BGH-Rechtsprechung die Beschlusskompetenz fehlt.
Richtig ist die saubere Trennung: Die Abrechnungsspitze ergibt sich aus der Gegenüberstellung von beschlossenem Vorschuss-Soll und tatsächlichen Kosten. Zahlungsrückstände werden davon getrennt über das Mahnwesen verfolgt – sie gehören nicht in die Abrechnung.
Wer schuldet die Nachzahlung nach einem Eigentümerwechsel?
Auch hier lohnt der genaue Blick: Schuldner der Abrechnungsspitze ist, wer im Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist – nicht, wer im Wirtschaftsjahr verbraucht hat. Die Nachschusspflicht entsteht erst mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG. Interne Ausgleichsansprüche zwischen Alt- und Neueigentümer sind eine Frage des Kaufvertrags, nicht der Abrechnung.
Wer die Beschlussvorlage sauber formuliert – Nachschüsse und Vorschussanpassung statt „Genehmigung der Abrechnung" – und Rückstände konsequent trennt, hat einen Beschluss, der einer Anfechtung standhält. Genau daran scheitern in der Praxis viele Versammlungen.
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