Kaum ein Thema sorgt in der WEG-Verwaltung für so viele anfechtbare Abrechnungen wie dieses Missverständnis: Die Jahresabrechnung wird wie eine kaufmännische Bilanz aufgebaut – mit Forderungen, Rückstellungen und Abgrenzungen. Dabei haben Ist- und Soll-Prinzip in der WEG jeweils ihren festen Platz. Nur nicht an derselben Stelle.
- Die Gesamtabrechnung zeigt nur, was tatsächlich geflossen ist (Ist-Prinzip).
- Die Abrechnungsspitze rechnet mit den geschuldeten Vorschüssen (Soll).
- Offene Posten gehören in den Vermögensbericht – nicht ins Zahlenwerk.
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Kostenloses ErstgesprächDie Gesamtabrechnung folgt dem Ist-Prinzip
In der doppelten Buchführung eines Unternehmens ist es selbstverständlich, dass offene Forderungen, Rückstellungen und periodengerechte Abgrenzungen ins Zahlenwerk einfließen. Wer aus dieser Welt kommt, überträgt das oft unbewusst auf die WEG. Die Gemeinschaft rechnet aber nach dem Zufluss- und Abflussprinzip ab.
In der Gesamtabrechnung zählt ausschließlich, was im Wirtschaftsjahr tatsächlich geflossen ist: Geld rein, Geld raus. Nicht, was hätte gezahlt werden sollen, und nicht, was noch offen ist. Die zentrale Plausibilitätsprüfung ist der Kontenabgleich – Anfangsbestand der Konten plus Einnahmen minus Ausgaben ergibt den Endbestand. Er funktioniert nur mit Ist-Werten.
- BGH, Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09
- Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung; sie hat die tatsächlichen Zahlungsflüsse des Wirtschaftsjahres darzustellen, nicht Sollstellungen oder Forderungen.
- § 28 Abs. 2 und Abs. 4 WEG
- Beschlossen werden Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse; Forderungen und Verbindlichkeiten zeigt der jährliche Vermögensbericht.
Die Einzelabrechnung arbeitet an einer Stelle mit Soll-Werten
Die Abrechnungsspitze – der Betrag, der durch den Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG zur Zahlungspflicht wird – ergibt sich aus der Differenz zwischen den auf die Einheit verteilten Kosten und den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen. Nicht den tatsächlich gezahlten.
Ob der Eigentümer seine Vorschüsse wirklich geleistet hat, spielt für die Spitze keine Rolle. Offene Vorschüsse werden auf Grundlage des Wirtschaftsplans eingefordert – das ist eine eigene Rechtsgrundlage. Mehr dazu im Artikel Abrechnungsspitze statt Genehmigung.
Der häufigste Praxisfehler: Rückstände im Zahlenwerk
- Hausgeld wird als Soll-Einnahme in der Gesamtabrechnung gezeigt statt als tatsächlicher Zahlungseingang – der Kontenabgleich geht nicht mehr auf.
- Die Rücklagenzuführung wird als Soll aus dem Wirtschaftsplan eingestellt. Nicht gezahlte Beträge dürfen aber nicht als Zuführung erscheinen, sonst wirkt die Rücklage größer, als sie ist.
- Hausgeldrückstände werden in der Einzelabrechnung als offene Forderung mitgeführt – die Abrechnung wird unbemerkt zur Bilanz und damit angreifbar.
Wohin gehören die offenen Posten?
Nicht ins Nirwana – sondern in den Vermögensbericht. Seit dem WEMoG ist die Verwaltung nach § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Dort werden der Stand der Rücklagen und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen inklusive Forderungen und Verbindlichkeiten dargestellt – transparent, aber getrennt vom Ist-Zahlenwerk der Abrechnung.
Ist gehört in die Gesamtabrechnung, Soll in die Abrechnungsspitze – wer beides vermischt, macht die Abrechnung angreifbar.
Die einzige zwingende Ausnahme: Heizkosten
Genau eine Abweichung vom Ist-Prinzip ist gesetzlich vorgeschrieben: die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung. Alle anderen Abgrenzungen sind per Mehrheitsbeschluss nicht zulässig. Details im Artikel Heizkosten richtig abgrenzen.
Checkliste für die Abrechnung
- Kontenabgleich prüfenErgeben Anfangsbestand plus Einnahmen minus Ausgaben exakt den Endbestand aller Konten?
- Rückstände nicht einrechnenHausgeldrückstände getrennt über Mahnwesen verfolgen – nicht in Gesamt- oder Einzelabrechnung.
- Spitze gegen das Soll rechnenDie Abrechnungsspitze vergleicht verteilte Kosten mit den geschuldeten Vorschüssen laut Wirtschaftsplan.
- Vermögensbericht vollständigRücklagenstand, Forderungen und Verbindlichkeiten gehören in den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
