WEG-Recht
Ist-Prinzip in der WEG-Jahresabrechnung: warum Forderungen und Rückstellungen nichts im Zahlenwerk verloren haben
Kaum ein Thema sorgt in der WEG-Verwaltung für so viele anfechtbare Abrechnungen wie dieses eine Missverständnis: Die Jahresabrechnung wird wie eine kaufmännische Bilanz aufgebaut – mit Forderungen, Rückstellungen und Abgrenzungen. Genau das ist der Fehler.
Die WEG-Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen- und Ausgabenrechnung – abgerechnet wird ausschließlich, was im Wirtschaftsjahr tatsächlich geflossen ist.
In der doppelten Buchführung eines Unternehmens ist es selbstverständlich, dass offene Forderungen, gebildete Rückstellungen und periodengerechte Abgrenzungen ins Zahlenwerk einfließen. Wer aus dieser Welt kommt, überträgt dieses Denken oft unbewusst auf die WEG-Abrechnung. Doch die Wohnungseigentümergemeinschaft rechnet nicht nach dem Soll-, sondern nach dem Ist-Prinzip ab.
Das bedeutet konkret: Was ein Eigentümer schuldet, aber nicht gezahlt hat, taucht im Zahlenwerk der Abrechnung nicht als Position auf. Was eine Rechnung ausweist, aber im Abrechnungsjahr nicht bezahlt wurde, ebenfalls nicht. Es zählt allein der tatsächliche Zahlungsfluss auf den Konten der Gemeinschaft.
BGH, Urteil vom 04.12.2009 (V ZR 44/09): Die Jahresabrechnung ist eine reine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung; sie hat die tatsächlichen Zahlungsflüsse des Wirtschaftsjahres darzustellen, nicht Sollstellungen oder Forderungen.
Der häufigste Praxisfehler: Hausgeldrückstände im Zahlenwerk
Ein Klassiker: Ein Eigentümer ist mit seinen Hausgeldern im Rückstand. In der Einzelabrechnung wird dieser Rückstand als offene Forderung mitgeführt – die Abrechnung wird so unbemerkt zur Bilanz. Das ist nicht nur methodisch falsch, es macht die Abrechnung auf Anfechtung hin angreifbar.
Richtig ist: In der Abrechnung erscheinen nur die tatsächlich geflossenen Zahlungen. Ob ein Eigentümer noch etwas schuldet, ergibt sich aus der Gegenüberstellung von Soll (beschlossene Vorschüsse) und Ist (geleistete Zahlungen) – aber das Zahlenwerk der Kostenverteilung bleibt davon unberührt. Rückstände werden separat verfolgt, nicht in die Abrechnung eingerechnet.
Wohin gehören die offenen Posten dann?
Nicht ins Nirwana – sondern in den Vermögensbericht. Seit dem WEMoG ist der Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG verpflichtet, jährlich einen Vermögensbericht zu erstellen. Dort werden der Stand der Rücklagen sowie das wesentliche Gemeinschaftsvermögen inklusive Forderungen und Verbindlichkeiten dargestellt. Genau dorthin gehören die offenen Posten – transparent, aber getrennt vom Ist-Zahlenwerk der Abrechnung.
Die einzige zwingende Ausnahme: Heizkosten
Es gibt genau eine gesetzlich vorgeschriebene Abweichung vom Ist-Prinzip: die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung nach der Heizkostenverordnung. Hier wird der Verbrauch des Abrechnungszeitraums abgegrenzt – nicht die Abschlagszahlungen an den Versorger. Alle anderen Abgrenzungen sind nicht per Mehrheitsbeschluss zulässig, sondern bräuchten eine Vereinbarung der Gemeinschaft nach § 10 WEG.
Wer diese Trennung sauber einhält, liefert eine Abrechnung, die einer gerichtlichen Überprüfung standhält. Das ist der Unterschied zwischen einer Abrechnung, die durchläuft, und einer, die in der nächsten Eigentümerversammlung angefochten wird.
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