Die WEG-Jahresabrechnung folgt dem Ist-Prinzip: abgerechnet wird, was tatsächlich geflossen ist. Bei genau einer Kostenart gilt das nicht – und wer das übersieht, produziert eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung.
- Heizkosten werden nach Verbrauch abgerechnet, nicht nach gezahlten Abschlägen.
- Bei Öl & Co. gilt: Anfangsbestand + Zukäufe − Endbestand = Verbrauch.
- Andere Kosten abgrenzen? Nur mit Vereinbarung nach § 10 WEG.
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Kostenloses ErstgesprächWarum Heizkosten anders sind
Für alle übrigen Kostenarten werden in der WEG-Abrechnung die im Wirtschaftsjahr geleisteten Zahlungen erfasst und verteilt. Bei den Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung etwas anderes vor: Hier ist eine verbrauchsabhängige Abgrenzung zwingend.
Ein einfaches Beispiel: Die Gemeinschaft zahlt übers Jahr monatliche Abschläge an den Gas- oder Öllieferanten. Diese Abschläge sind nicht identisch mit dem, was im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurde. Wer einfach die Summe der Abschläge umlegt, rechnet falsch ab.
- BGH, Urteil vom 17.02.2012 – V ZR 251/10
- Für die Heizkosten ist abweichend vom sonst geltenden Ist-Prinzip eine verbrauchsabhängige Abgrenzung nach der Heizkostenverordnung vorzunehmen.
- § 10 WEG
- Weitere Abgrenzungen über die Heizkosten hinaus sind nur mit einer Vereinbarung der Eigentümer möglich.
Was konkret abzugrenzen ist
Maßgeblich ist der Brennstoffverbrauch des Abrechnungszeitraums. Bei bevorratetem Brennstoff wie Öl gilt: Anfangsbestand plus Zukäufe minus Endbestand ergibt den tatsächlichen Verbrauch. Dieser Wert – nicht die Zahlung an den Lieferanten – ist Grundlage der Heizkostenabrechnung.
Bei Fernwärme oder Gas ohne Bevorratung liefert in der Regel der Messdienstleister die verbrauchsabhängige Abrechnung. Die Verteilung übernimmt der Messdienst – die korrekte Einordnung in die Gesamtabrechnung liegt bei der Verwaltung.
Heizkosten nach Verbrauch, alles andere nach Zahlungsfluss – so hält die Abrechnung HeizkostenV und WEG-Recht zugleich stand.
Der Denkfehler bei anderen Kostenarten
Aus dem Sonderfall ziehen manche den falschen Schluss, man könne auch andere Kosten „periodengerecht“ abgrenzen – etwa Versicherungsbeiträge oder Grundsteuer auf das Jahr verteilen, für das sie wirtschaftlich gelten. Das ist nicht zulässig: Eine solche Abgrenzung erfordert eine Vereinbarung nach § 10 WEG, ein Mehrheitsbeschluss genügt nicht.
Damit ist die Regel eindeutig: Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgegrenzt, alles andere folgt dem Ist-Prinzip.
Checkliste für die Heizkosten
- Bestände zum Stichtag erfassenAnfangs- und Endbestand bevorrateter Brennstoffe dokumentieren – sonst lässt sich der Verbrauch nicht ermitteln.
- Messdienst-Abrechnung einarbeitenDas Ergebnis der verbrauchsabhängigen Verteilung korrekt in die Gesamtabrechnung übernehmen.
- Nicht die Abschläge verteilenDie Summe der Zahlungen an den Versorger ist nicht die Grundlage der Heizkostenverteilung.
- Keine weiteren AbgrenzungenVersicherung, Grundsteuer & Co. bleiben beim Ist-Prinzip, solange keine Vereinbarung besteht.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
