Eine Wohnung wird mitten im Jahr verkauft, der neue Eigentümer steht im Grundbuch – und die Software erstellt automatisch eine Zwischenabrechnung: anteilig für den Verkäufer, anteilig für den Käufer. Klingt fair. Ist aber falsch.
- Die WEG-Jahresabrechnung wird für die Einheit erstellt und beim Verkauf nicht aufgeteilt.
- Die Abrechnungsspitze schuldet, wer bei Beschlussfassung im Grundbuch steht – meist der Käufer.
- Die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer regelt der Kaufvertrag, nicht die Abrechnung.
Keine Zeit für die Details? Wir übernehmen Ihre Buchhaltung – direkt in DOMUS oder SCALARA.
Kostenloses ErstgesprächEinheitsbezogen, nicht personenbezogen
Die WEG-Jahresabrechnung ist einheitsbezogen. Sie wird für die Einheit erstellt – nicht für die Person, der sie gerade gehört. Und sie wird nicht aufgeteilt, auch nicht bei einem Eigentümerwechsel.
Eine zeitanteilige Abrechnung innerhalb des Wirtschaftsjahres sieht das Gesetz nicht vor. Die Verwaltung ist nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen – und wer es trotzdem in der Jahresabrechnung tut, macht sie unnötig angreifbar.
- § 28 Abs. 2 S. 1 WEG
- Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Eigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
- Fälligkeitsprinzip (ständige Rechtsprechung)
- Für Hausgeldforderungen haftet, wer bei deren Fälligkeit Eigentümer ist. Vorschüsse vor dem Eigentumsübergang schuldet der Verkäufer, die mit dem Beschluss fällig werdende Abrechnungsspitze der Käufer.
Wer die Abrechnungsspitze schuldet
Mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG werden die Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse fällig – die Abrechnungsspitze. Sie schuldet der Eigentümer, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung im Grundbuch steht. Das ist in der Regel der Käufer.
Auch dann, wenn er erst im November eingezogen ist und der Verkäufer elf Monate lang Hausgeld gezahlt hat. Umgekehrt bleiben Vorschüsse, die vor dem Eigentumsübergang fällig waren, eine Schuld des Verkäufers.
Sonderfall: Guthaben und offene Vorschüsse
Seit der Reform ist ein „Guthaben“ nicht automatisch eine Auszahlung. Die Abrechnungsspitze vergleicht die verteilten Kosten mit den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen. Ob diese Vorschüsse tatsächlich gezahlt wurden, ist eine andere Frage.
Sind für die Einheit noch Vorschüsse offen, wird ein Guthaben zunächst mit diesen offenen Forderungen verrechnet. Ausgezahlt wird nur, was danach übrig bleibt. Vor jeder Auszahlung muss die Verwaltung deshalb prüfen, ob alle Vorschüsse des Abrechnungsjahres für die Einheit geflossen sind.
Einheitsbezogen, nicht personenbezogen – wer das nicht abbildet, erzeugt Abrechnungen, die fachlich nicht haltbar sind.
Warum Zwischenabrechnungen ein Softwareproblem sind
Was Käufer und Verkäufer untereinander regeln – wer welchen Anteil einer Nachzahlung trägt –, ist Sache des Kaufvertrags. Nicht Sache der Verwaltung. Und nicht Sache der Software.
Erzeugt eine Software automatisch Zwischenabrechnungen, bildet sie nicht die Logik der WEG ab. Sie bildet die Logik der Mietverwaltung ab, in der personenbezogen abgerechnet wird – und überträgt sie auf ein Rechtsgebiet, in dem sie nicht gilt.
Checkliste für den Eigentümerwechsel
- Stichtag sauber erfassenMaßgeblich ist die Umschreibung im Grundbuch – nicht Besitzübergang oder Kaufvertragsdatum.
- Keine Zwischenabrechnung in der JahresabrechnungDie Einheit wird für das ganze Jahr abgerechnet; der Eigentümerwechsel wird im Personenkonto sichtbar, nicht in der Kostenverteilung.
- Offene Vorschüsse vor Auszahlung prüfenEin Guthaben wird erst mit offenen Vorschüssen der Einheit verrechnet, bevor etwas ausgezahlt wird.
- Käufer und Verkäufer auf den Kaufvertrag verweisenAuf Wunsch einen Kontoauszug der Einheit bereitstellen – die Aufteilung regeln die Parteien selbst.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
