Neben der Indexmiete ist die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete der zweite Standardweg nach § 558 BGB – und der fehleranfälligere. Falsche Frist, falscher Mietspiegel, fehlende Begründung: Jeder dieser Fehler macht das Verlangen unwirksam, und die Sperrfrist läuft trotzdem. Was Verwalter prüfen müssen, bevor das Erhöhungsschreiben rausgeht.
- Erhöhung frühestens, wenn die Miete 15 Monate unverändert war; Verlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung.
- Kappungsgrenze 20 Prozent in drei Jahren (15 Prozent in angespannten Märkten) – der niedrigere Wert von Vergleichsmiete und Kappung zählt.
- Zustimmung bis Ende des zweiten Monats nach Zugang, Klage binnen drei weiteren Monaten, Wirksamkeit ab dem dritten Monat.
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Kostenloses ErstgesprächWann eine Erhöhung überhaupt möglich ist
§ 558 Abs. 1 BGB erlaubt dem Vermieter, die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Miete zum Zeitpunkt des Eintritts der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugehen. Erhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB – Modernisierung und Betriebskosten – bleiben dabei außer Betracht.
Ausgeschlossen ist der Weg bei vereinbarter Index- oder Staffelmiete sowie dann, wenn der Mietvertrag Erhöhungen ausschließt. Für Neubau- und Sanierungswohnungen gelten je nach Landesverordnung Besonderheiten bei der Mietpreisbremse, die aber nur die Ausgangsmiete betrifft.
- § 558 Abs. 1 und 3 BGB
- Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach 15 Monaten unveränderter Miete; Kappungsgrenze 20 Prozent, in angespannten Märkten 15 Prozent, jeweils in drei Jahren.
- § 558a BGB
- Textform und Begründung: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen; Spanne des qualifizierten Mietspiegels ist stets anzugeben.
- § 558b BGB
- Zustimmungsfrist bis Ende des zweiten Monats nach Zugang, Klagefrist drei weitere Monate, neue Miete ab Beginn des dritten Monats.
Die Kappungsgrenze: 20 Prozent in drei Jahren – oder 15
Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierung per Verordnung bestimmt hat, sind es 15 Prozent. Bezugspunkt ist die Miete vor drei Jahren, nicht die letzte Erhöhung.
Rechenbeispiel: Nettokaltmiete 800 €, vor drei Jahren 720 €, ortsübliche Vergleichsmiete 900 €. Die Vergleichsmiete würde 100 € mehr erlauben; die Kappungsgrenze (20 % von 720 € = 144 €, also höchstens 864 €) begrenzt die Erhöhung auf 64 €. In einer 15-Prozent-Gemeinde wären es 828 €, also 28 €.
Beide Grenzen gelten gleichzeitig: Die Erhöhung darf weder die Vergleichsmiete noch die Kappungsgrenze überschreiten – der niedrigere Wert zählt.
Begründung und Form: Hier scheitern die meisten Verlangen
Das Erhöhungsverlangen muss in Textform erklärt und begründet werden (§ 558a BGB). Zulässige Begründungsmittel: ein Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, muss dessen Spanne angegeben werden – auch dann, wenn ein anderes Begründungsmittel verwendet wird (§ 558a Abs. 3 BGB).
Typische Formfehler: Der Mietspiegel ist veraltet oder gilt für eine andere Gemeinde; die Wohnung wird in die falsche Baualtersklasse eingeordnet; Vergleichswohnungen sind nicht hinreichend identifizierbar; das Schreiben nennt den Erhöhungsbetrag, aber nicht die neue Gesamtmiete. Ein unwirksames Verlangen kann nachgebessert werden, aber die Fristen beginnen neu.
Zustimmungsfrist, Klagefrist, Wirksamkeit
Der Mieter hat Zeit bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, um zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt er zu, gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Geht das Verlangen also im Oktober zu, läuft die Überlegungsfrist bis 31. Dezember, die neue Miete gilt ab 1. Januar.
Verweigert der Mieter die Zustimmung oder schweigt er, muss der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten – also bis 31. März im Beispiel – auf Zustimmung klagen. Verpasst er diese Frist, ist das Verlangen verbraucht. Ein neues Verlangen ist möglich, aber die 15-Monats-Frist läuft dann erneut ab dem neuen Wirksamkeitszeitpunkt.
Ein Erhöhungsverlangen ist kein Brief, sondern eine Frist-Kette – ein falsches Glied, und sie reißt.
Nach der Zustimmung: Sollstellung und Dokumentation
Die neue Miete muss ab dem richtigen Monat in der Sollstellung hinterlegt sein – nicht ab Zugang und nicht ab Zustimmung, sondern ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Stimmt der Mieter erst spät zu, entsteht für die Zwischenmonate eine Nachzahlung, die separat sollgestellt wird.
Für die nächste Erhöhung muss dokumentiert sein: Datum des Zugangs, Datum der Wirksamkeit, Betrag und Begründungsmittel. Daraus ergeben sich die 15-Monats-Frist und der Bezugspunkt für die Kappungsgrenze. Wer das nicht im Mietvertrag oder in der Buchhaltung festhält, rechnet beim nächsten Mal mit falschen Werten.
Checkliste: Vor dem Erhöhungsverlangen
- Erhöhungsweg prüfenKeine Index- oder Staffelmiete, kein vertraglicher Ausschluss.
- Fristen berechnenLetzte Erhöhung mindestens ein Jahr her; Wirksamkeit nach mindestens 15 Monaten unveränderter Miete.
- Kappungsgrenze rechnenMiete vor drei Jahren ermitteln, 20 bzw. 15 Prozent anwenden.
- Vergleichsmiete belegenAktueller Mietspiegel der richtigen Gemeinde, korrekte Einordnung der Wohnung.
- Schreiben vollständigTextform, Begründung, bisherige und neue Miete, Wirksamkeitsmonat, Zustimmungsfrist.
- Wiedervorlage setzenEnde Zustimmungsfrist und Ende Klagefrist.
- Sollstellung anpassenAb Beginn des dritten Monats nach Zugang, Nachzahlung bei später Zustimmung.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
