Ein Eigentümer zahlt kein Hausgeld mehr. Seine Begründung: Die Jahresabrechnung fehlt seit Jahren. Klingt nachvollziehbar – ist aber rechtlich nicht haltbar. Der BGH hat im November 2025 klargestellt, dass Hausgeldvorschüsse nicht über ein Zurückbehaltungsrecht einbehalten werden dürfen.
- Hausgeldvorschüsse dürfen nicht zurückbehalten werden – auch nicht bei fehlender Abrechnung.
- Grund ist das Finanzierungssystem der WEG: Ohne Vorschüsse kann die Gemeinschaft ihre Rechnungen nicht zahlen.
- Der richtige Weg für Eigentümer ist die Klage auf Abrechnung – nicht die Zahlungseinstellung.
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Kostenloses ErstgesprächWas der BGH entschieden hat
Hausgeldvorschüsse können nicht unter Berufung auf ein Zurückbehaltungsrecht einbehalten werden. Auch dann nicht, wenn die Verwaltung seit Jahren keine Jahresabrechnung erstellt hat. Und auch dann nicht, wenn ein Anspruch auf Erstellung der Abrechnung bereits rechtskräftig festgestellt wurde.
Das überrascht viele. Die Begründung ist aber konsequent – sie folgt direkt aus der Art, wie sich eine Gemeinschaft finanziert.
- BGH, Urteil vom 14.11.2025 – V ZR 190/24
- Gegenüber Hausgeldvorschüssen ist ein Zurückbehaltungsrecht ausgeschlossen – auch wegen eines (rechtskräftig festgestellten) Anspruchs auf Erstellung der Jahresabrechnung.
- § 28 Abs. 1 WEG
- Die Eigentümer beschließen über die Vorschüsse zur Kostentragung und zu den Rücklagen auf Grundlage des Wirtschaftsplans.
Warum: das Finanzierungssystem der WEG
Das Finanzierungssystem der WEG basiert auf Vorschüssen. Der Wirtschaftsplan legt fest, was jeder Eigentümer monatlich zu zahlen hat – für Bewirtschaftungskosten und Erhaltungsrücklage. Mit diesen Vorschüssen erfüllt die Gemeinschaft ihre laufenden Verpflichtungen: Versicherungen, Wartungsverträge, Energie, Hausmeister.
Stellen einzelne Eigentümer ihre Zahlungen ein, trifft das nicht die Verwaltung. Es trifft die Gemeinschaft. Rechnungen bleiben offen, Dienstleister mahnen, im schlimmsten Fall gerät die WEG selbst in Verzug. Deshalb ist das Zurückbehaltungsrecht beim Hausgeld generell ausgeschlossen – unabhängig davon, worauf der Eigentümer seinen Gegenanspruch stützt.
Drei Konstellationen – eine Antwort
- Fehlende Jahresabrechnung? Kein Zurückbehaltungsrecht.
- Rechtskräftig festgestellter Anspruch auf Abrechnung? Kein Zurückbehaltungsrecht.
- Streit mit der Verwaltung? Kein Zurückbehaltungsrecht.
Was Eigentümer stattdessen tun können
Der richtige Weg ist ein anderer: Der Eigentümer kann die Gemeinschaft auf Erstellung der Jahresabrechnung verklagen, die Verwaltung in die Pflicht nehmen und in der Eigentümerversammlung Druck machen. Aber er darf nicht aufhören zu zahlen.
Die Zahlungspflicht ergibt sich aus dem beschlossenen Wirtschaftsplan – unabhängig davon, ob eine Abrechnung vorliegt. Damit nach dem Jahreswechsel keine Lücke entsteht, sollte der Wirtschaftsplan mit einer Fortgeltungsregel beschlossen werden.
Der Frust über eine fehlende Abrechnung ist berechtigt – die Zahlungsverweigerung ist es nicht.
Was das für die Verwaltung bedeutet
Wer mit zahlungsunwilligen Eigentümern konfrontiert ist, hat mit dem Urteil eine klare Argumentationsgrundlage – und sollte das Mahnwesen konsequent weiterführen. Gleichzeitig ist das Urteil kein Freibrief: Der Frust über eine fehlende Abrechnung ist berechtigt. Die beste Prävention bleibt eine Buchhaltung, die laufend gepflegt ist, und eine Jahresabrechnung, die pünktlich kommt.
Checkliste für die Verwaltung
- Mahnwesen nicht aussetzenRückstände auch bei Streit über die Abrechnung konsequent mahnen und dokumentieren – das Urteil stützt diesen Weg.
- Wirtschaftsplan mit Fortgeltung beschließenSo bleibt die Zahlungspflicht auch im Folgejahr klar, bis ein neuer Plan beschlossen ist.
- Abrechnungsrückstand ehrlich abbauenWo Abrechnungen fehlen, einen verbindlichen Zeitplan kommunizieren – das nimmt Konflikten die Grundlage.
- Kommunikation sachlich haltenAuf Zahlungsverweigerungen mit dem Hinweis auf V ZR 190/24 und den Weg der Abrechnungsklage antworten.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
