Die WEG-Jahresabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung: Sie zeigt, was im Kalenderjahr tatsächlich geflossen ist. Offene Hausgelder, unbezahlte Rechnungen oder ausstehende Versicherungsleistungen tauchen darin nicht auf. Dafür gibt es seit dem WEMoG den Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG.
- Der Vermögensbericht nach § 28 Abs. 4 WEG ist Pflicht: Stand der Rücklagen und Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens.
- Er zeigt, was die Jahresabrechnung nicht zeigt: offene Hausgelder, unbezahlte Rechnungen, ausstehende Zahlungen Dritter.
- Über ihn wird nicht beschlossen. Fehlt er, ist das trotzdem eine Pflichtverletzung des Verwalters.
Offene Posten und Rücklagenstand sollen im Vermögensbericht stimmen? Wir erstellen ihn mit der Jahresabrechnung direkt in DOMUS oder SCALARA.
Kostenloses ErstgesprächWas das Gesetz verlangt
Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält. Der Bericht ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
Der Vermögensbericht ist eine eigenständige Pflicht des Verwalters neben der Jahresabrechnung. Er ist kein Anhang, den man weglassen kann, wenn die Abrechnung fertig ist.
- § 28 Abs. 4 WEG
- Der Verwalter hat nach Ablauf eines Kalenderjahres einen Vermögensbericht zu erstellen, der den Stand der Rücklagen und eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens enthält; er ist jedem Wohnungseigentümer zur Verfügung zu stellen.
- § 28 Abs. 2 WEG
- Beschlossen wird über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Über den Vermögensbericht wird nicht beschlossen.
- § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
- Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage.
Warum die Jahresabrechnung allein nicht reicht
Weil die Jahresabrechnung nur Zahlungsflüsse abbildet, bleibt alles unsichtbar, was zum Stichtag offen ist:
- Offene Hausgelder: Ein Eigentümer schuldet seit Monaten seine Vorschüsse. Die Forderung besteht, in der Einnahmen-Ausgaben-Rechnung fehlt sie, weil nichts geflossen ist.
- Unbezahlte Rechnungen: Eine Sanierung wird im Dezember abgeschlossen, die Rechnung erst im Januar bezahlt. Im alten Jahr erscheint keine Ausgabe, im neuen eine, die mit dem laufenden Jahr wenig zu tun hat.
- Ausstehende Zahlungen Dritter: Die Versicherung hat einen Schaden reguliert, das Geld ist aber noch nicht eingegangen.
Das ist kein Fehler der Abrechnung. Es ist ihr Prinzip. Warum sie nach dem Ist-Prinzip läuft, erklären wir im Beitrag Soll- oder Ist-Prinzip. Der Vermögensbericht ergänzt sie um den Blick auf den Stichtag.
Was in den Vermögensbericht gehört
- Stand der Rücklagen: der tatsächliche Ist-Stand der Erhaltungsrücklage und weiterer beschlossener Rücklagen. Der Soll-Stand aus dem Wirtschaftsplan gehört nicht hierher.
- Bankbestände: Girokonto und Rücklagenkonten zum Stichtag.
- Forderungen der Gemeinschaft: gegen Eigentümer, etwa rückständiges Hausgeld, und gegen Dritte, etwa Versicherungsleistungen oder Schadensersatz.
- Verbindlichkeiten der Gemeinschaft: offene Rechnungen und andere Zahlungspflichten, die das Vermögen mindern.
Das Gesetz verlangt das „wesentliche“ Gemeinschaftsvermögen. Eine Aufteilung auf die einzelnen Eigentümer ist nicht erforderlich; entscheidend ist, dass ein Eigentümer die wirtschaftliche Lage der Gemeinschaft verlässlich erkennen kann.
Kein Beschlussgegenstand, trotzdem Pflicht
Anders als Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitze wird über den Vermögensbericht nicht beschlossen. Ein fehlender oder fehlerhafter Vermögensbericht macht deshalb nach überwiegender Auffassung den Beschluss über die Abrechnungsspitze nicht anfechtbar. Was beschlossen wird, steht im Beitrag zur Abrechnungsspitze.
Folgenlos ist ein fehlender Bericht trotzdem nicht: Er ist eine Pflichtverletzung des Verwalters und kann etwa bei der Entlastung eine Rolle spielen. Vor allem aber fehlt den Eigentümern ohne ihn die Grundlage, um die Abrechnung richtig einzuordnen.
Die Abrechnung zeigt, was im Jahr passiert ist. Der Vermögensbericht zeigt, wie die Gemeinschaft am Stichtag dasteht.
Wie wir den Vermögensbericht erstellen
Wir erstellen den Vermögensbericht zusammen mit der Jahresabrechnung aus denselben Zahlen: Bankbestände zum 31. Dezember, Rücklagenentwicklung, offene Posten der Eigentümer und unbezahlte Rechnungen zum Stichtag. Vorher stimmen wir Bank und offene Posten ab. Sonst passen Rücklagenstand und Bankbestand nicht zusammen.
Gerade wenn im Jahr Geld aus der Rücklage entnommen wurde, ist der Abgleich wichtig: Die Entnahme muss in Abrechnung, Rücklagenentwicklung und Vermögensbericht gleich hoch sein (mehr zur Rücklagenentnahme).
Checkliste: Vermögensbericht vollständig erstellen
- Bank abstimmenAlle Konten der Gemeinschaft zum 31. Dezember, Saldo laut Kontoauszug.
- RücklagenIst-Stand je Rücklage, Entwicklung mit Zuführungen und Entnahmen.
- Forderungen gegen EigentümerOffene Vorschüsse, Nachschüsse und Sonderumlagen je Einheit zum Stichtag.
- Forderungen gegen DritteVersicherungsleistungen, Schadensersatz, Erstattungen.
- VerbindlichkeitenRechnungen mit Leistung im Jahr, die erst danach bezahlt wurden oder werden.
- Abgleich mit der AbrechnungRücklagenstand, Bankbestand und Entnahmen stimmen mit der Jahresabrechnung überein.
- Zur Verfügung stellenJedem Eigentümer zusammen mit der Jahresabrechnung zusenden.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
