Nach der Eigentümerversammlung kommt die Frage zuverlässig: Wann wird mein Guthaben ausgezahlt? Die Antwort hängt an drei Dingen: was beschlossen wurde, ob auf der Einheit noch Vorschüsse offen sind und wer zum Zeitpunkt des Beschlusses Eigentümer ist.
- Ein Guthaben entsteht durch den Beschluss über die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse nach § 28 Abs. 2 WEG. Die Überzahlung allein reicht dafür nicht.
- Eigene Rückstände desselben Eigentümers kann die Gemeinschaft verrechnen; ausgezahlt wird der Rest.
- Beim Eigentümerwechsel steht das Guthaben dem zu, der beim Beschluss Eigentümer ist; Rückstände des Verkäufers bleiben bei ihm.
Sie möchten nicht selbst prüfen, ob ein Guthaben ausgezahlt oder verrechnet wird? Wir buchen Vorschussanpassungen und Rückstände je Einheit, direkt in DOMUS oder SCALARA.
Kostenloses ErstgesprächKein Guthaben im Gesetz: die Anpassung der Vorschüsse
Seit dem WEMoG beschließen die Eigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Ein „Guthaben“ entsteht, wenn die einer Einheit zugeordneten Kosten niedriger sind als die beschlossenen Vorschüsse: Die Vorschüsse werden nachträglich herabgesetzt.
Daraus folgt: Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht erst durch diesen Beschluss, nicht schon durch die Überzahlung. Hat der Eigentümer seine Vorschüsse gezahlt, kann er den Betrag zurückverlangen, um den sie herabgesetzt wurden. Wie die Abrechnungsspitze berechnet wird, erklären wir im Beitrag Abrechnungsspitze statt Genehmigung.
- § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG
- Nach Ablauf des Kalenderjahres beschließen die Wohnungseigentümer über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse.
- BGH, Urteil vom 13.09.2013 – V ZR 209/12
- Der Erwerber von Wohnungseigentum haftet nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers.
- § 28 Abs. 3 WEG
- Die Eigentümer können beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind.
Wenn auf der Einheit noch Vorschüsse offen sind
Die Abrechnungsspitze vergleicht die anteiligen Kosten mit den beschlossenen Vorschüssen, nicht mit den gezahlten. Hat ein Eigentümer seine Vorschüsse nicht vollständig gezahlt, bleibt dieser Rückstand eine eigene Forderung der Gemeinschaft gegen ihn.
Trifft ein Guthaben auf eigene Rückstände desselben Eigentümers, kann die Gemeinschaft beides verrechnen. Ausgezahlt wird dann nur, was übrig bleibt. Umgekehrt kann ein Eigentümer gegen Hausgeldforderungen nach herrschender Rechtsprechung nur mit anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen aufrechnen.
Eigentümerwechsel: Wem das Guthaben zusteht
Schuldner und Gläubiger aus dem Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG ist, wer zum Zeitpunkt der Beschlussfassung Eigentümer ist. Wird die Abrechnung erst nach dem Eigentumsübergang beschlossen, steht ein Guthaben deshalb dem Erwerber zu, auch wenn er im Abrechnungsjahr nur wenige Monate oder gar nicht Eigentümer war. Ebenso trägt er eine Nachzahlung aus der Abrechnungsspitze.
Rückstände des Verkäufers gehen dagegen nicht auf den Käufer über. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Erwerber nicht für Hausgeldrückstände des Voreigentümers haftet. Diese Forderungen bleiben beim Verkäufer und müssen bei ihm geltend gemacht werden. Das Guthaben des Käufers mindern sie nicht. Warum es bei einem Wechsel keine Zwischenabrechnung gibt, steht im Beitrag zum Eigentümerwechsel.
Wie Verkäufer und Käufer Guthaben und Nachzahlung untereinander aufteilen, ist eine Frage ihres Kaufvertrags. Gegenüber der Gemeinschaft zählt allein der Beschluss.
Maßgeblich ist der Beschluss und wer bei ihm Eigentümer ist, nicht, wer im Abrechnungsjahr gezahlt hat.
So gehen wir vor, bevor etwas ausgezahlt wird
Vor jeder Auszahlung prüfen wir für die Einheit drei Punkte: Ist der Beschluss über die Anpassung der Vorschüsse gefasst? Wer war zum Beschlusszeitpunkt Eigentümer? Bestehen gegen diesen Eigentümer selbst offene Forderungen?
Erst danach steht fest, ob ausgezahlt, verrechnet oder mit dem nächsten Hausgeld ausgeglichen wird. Rückstände eines früheren Eigentümers buchen wir getrennt und verfolgen sie bei ihm. In die Einzelabrechnung des neuen Eigentümers gehören sie nicht.
Checkliste: Guthaben richtig behandeln
- Beschluss prüfenIst über die Anpassung der Vorschüsse wirksam beschlossen?
- Eigentümer zum BeschlusszeitpunktGrundbuchstand am Tag der Versammlung, nicht im Abrechnungsjahr.
- Eigene RückständeOffene Forderungen gegen diesen Eigentümer selbst ermitteln und verrechnen.
- Rückstände des VoreigentümersGetrennt führen und beim Voreigentümer geltend machen, nicht mit dem Guthaben des Käufers verrechnen.
- Auszahlung oder VerrechnungNach Beschluss auszahlen oder mit dem nächsten Hausgeld ausgleichen.
- DokumentationBerechnung und Auszahlung je Einheit nachvollziehbar festhalten.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
