Vor der WEG-Reform haben viele Gemeinschaften auf Grundlage einer Öffnungsklausel in der Gemeinschaftsordnung Beschlüsse gefasst, die eigentlich eine Vereinbarung geändert haben: ein Sondernutzungsrecht am Stellplatz, ein Verbot der Ferienvermietung, eine geänderte Regelung zur Kostentragung. Solche Altbeschlüsse brauchen heute einen Grundbucheintrag, um gegenüber Käufern zu wirken. Die Übergangsfrist dafür ist abgelaufen.
- Beschlüsse aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel wirken gegen Käufer nur mit Grundbucheintrag (§ 10 Abs. 3 Satz 1 WEG).
- Die Übergangsfrist des § 48 WEG für Altbeschlüsse ist am 31.12.2025 abgelaufen; Erben sind nicht betroffen, Käufer und Ersteher schon.
- Beschlüsse mit gesetzlicher Kompetenz (Wirtschaftsplan, Abrechnung, Erhaltung, Verwalterbestellung) brauchen keine Eintragung.
Sie möchten Ihre Altbeschlüsse nicht selbst durchgehen? Wir gleichen Beschluss-Sammlung und Grundbuch ab, bevor wir die Jahresabrechnung in DOMUS oder SCALARA erstellen.
Kostenloses ErstgesprächWas sich mit dem WEMoG geändert hat
Nach altem Recht wirkten Beschlüsse, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhten, auch ohne Grundbucheintragung gegen Sondernachfolger (§ 10 Abs. 4 WEG a. F.). Seit dem 1. Dezember 2020 gilt das Gegenteil: Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG wirken solche Beschlüsse gegen Sondernachfolger nur, wenn sie als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen sind.
Für Altbeschlüsse hat § 48 Abs. 1 WEG eine Übergangszeit geschaffen: Sie wirkten ohne Eintragung weiter gegen Sondernachfolger, wenn der Eigentumswechsel bis zum 31. Dezember 2025 stattfand. Bis zu diesem Datum konnte zudem jeder Eigentümer verlangen, dass ein solcher Beschluss zur Eintragung erneut gefasst wird. Beides ist seit dem 1. Januar 2026 abgelaufen.
- § 10 Abs. 3 WEG
- Beschlüsse aufgrund einer Vereinbarung wirken gegen Sondernachfolger nur bei Eintragung im Grundbuch; Beschlüsse aufgrund gesetzlicher Kompetenz wirken auch ohne Eintragung.
- § 48 Abs. 1 WEG
- Übergangsregel für Altbeschlüsse aufgrund vereinbarter Öffnungsklauseln: Wirkung ohne Eintragung bei Eigentumswechsel bis 31.12.2025; Anspruch auf erneute Beschlussfassung bis 31.12.2025.
- § 10 Abs. 4 WEG a. F.
- Nach altem Recht wirkten Beschlüsse aufgrund einer Öffnungsklausel auch ohne Eintragung gegen Sondernachfolger.
- § 7 Abs. 2 WEG
- Nachweis eines Beschlusses gegenüber dem Grundbuchamt durch Niederschrift mit öffentlich beglaubigten Unterschriften.
Welche Beschlüsse betroffen sind und welche nicht
Betroffen sind nur Beschlüsse, für die es ohne die vereinbarte Öffnungsklausel keine Beschlusskompetenz gegeben hätte. Gemeint sind Beschlüsse, die inhaltlich eine Vereinbarung geändert haben. Typische Beispiele sind beschlossene Sondernutzungsrechte oder Nutzungsbeschränkungen.
Nicht betroffen sind Beschlüsse, für die das Gesetz selbst die Kompetenz gibt. Sie wirken nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG auch ohne Eintragung gegen Sondernachfolger. Dazu gehört der größte Teil jeder Beschluss-Sammlung: Wirtschaftsplan und Abrechnungsspitze, Hausordnung, Erhaltungsmaßnahmen, Verwalterbestellung.
Offen ist die Einordnung bei Altbeschlüssen zur Kostenverteilung: Vor 2020 brauchte es dafür oft eine Öffnungsklausel, heute erlaubt § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG solche Beschlüsse kraft Gesetzes. Ob ein alter Kostenbeschluss deshalb ohne Eintragung gegenüber Käufern wirkt, wird in der Fachliteratur unterschiedlich beurteilt. Wer sicher gehen will, behandelt ihn wie einen eintragungsbedürftigen Beschluss oder fasst ihn auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG neu.
Was das für Käufer, Erben und die Gemeinschaft heißt
Sondernachfolger ist, wer Wohnungseigentum durch Rechtsgeschäft erwirbt (typischerweise der Käufer) oder durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Erben sind dagegen Gesamtrechtsnachfolger und treten in die Rechtsposition des Erblassers ein; für sie gilt das Eintragungserfordernis nicht.
Ein nicht eingetragener Altbeschluss bindet einen Käufer, der nach dem 31. Dezember 2025 Eigentümer geworden ist, nicht. Für diesen Käufer gilt insoweit die ursprüngliche Vereinbarung. Praktisch heißt das zum Beispiel: Ein 2012 beschlossenes Sondernutzungsrecht am Stellplatz kann gegenüber dem neuen Eigentümer der Nachbarwohnung nicht mehr durchgesetzt werden. Für die Verwaltung wird das spätestens dann sichtbar, wenn der neue Eigentümer sich darauf beruft.
Was jetzt noch möglich ist
Weggefallen ist nur der Anspruch des einzelnen Eigentümers auf erneute Beschlussfassung. Die Möglichkeit, einzutragen, besteht weiter. Die Gemeinschaft kann einen solchen Beschluss erneut fassen und eintragen lassen. Gegenüber dem Grundbuchamt wird der Beschluss durch eine Niederschrift nachgewiesen, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG genannten Personen öffentlich beglaubigt sind (§ 7 Abs. 2 WEG).
Eine erst jetzt vorgenommene Eintragung wirkt nach überwiegender Einschätzung nur gegenüber Erwerbern, die danach Eigentümer werden. Wer bereits nach dem 31. Dezember 2025 gekauft hat, ist an einen bis dahin nicht eingetragenen Altbeschluss nicht gebunden. Umso wichtiger ist es, die betroffenen Beschlüsse zu kennen, bevor der nächste Verkauf ansteht. Im Einzelfall sollte ein Notar oder Fachanwalt einbezogen werden.
Betroffen ist nur eine Handvoll Beschlüsse pro Anlage. Ausgerechnet diese können beim nächsten Verkauf teuer werden.
So gehen wir in Altbeständen vor
Wir gehen die Beschluss-Sammlung durch und markieren alle Beschlüsse vor dem 1. Dezember 2020, die auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen. Diese gleichen wir mit dem Grundbuch ab. Übrig bleibt meist eine Handvoll pro Anlage. Das sind die Beschlüsse, die beim nächsten Verkauf zur Streitfrage werden können.
Für die Buchhaltung ist das nicht nur eine Rechtsfrage: Betrifft ein solcher Beschluss die Kostentragung, hängt davon ab, nach welchem Schlüssel wir für den neuen Eigentümer abrechnen. Deshalb klären wir das vor der nächsten Jahresabrechnung und warten nicht, bis sie angefochten wird.
Checkliste: Altbeschlüsse nach § 48 WEG prüfen
- Beschluss-Sammlung sichtenAlle Beschlüsse vor dem 1. Dezember 2020 heraussuchen.
- Kompetenz bestimmenGesetzliche Kompetenz oder vereinbarte Öffnungsklausel? Nur Letztere sind betroffen.
- Grundbuch abgleichenIst der Beschluss als Inhalt des Sondereigentums eingetragen?
- Eigentumswechsel prüfenGab es seit dem 1. Januar 2026 Käufer oder Ersteher? Für sie gilt ein nicht eingetragener Altbeschluss nicht.
- Kostenbeschlüsse gesondert bewertenBei Altbeschlüssen zur Kostenverteilung Neufassung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG erwägen.
- Neu beschließen und eintragenNiederschrift mit beglaubigten Unterschriften, Antrag beim Grundbuchamt.
- Abrechnung anpassenSchlüssel für betroffene Eigentümer vor der nächsten Jahresabrechnung klären.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
