Fast jede Gemeinschaftsordnung wurde vor dem 1. Dezember 2020 beurkundet, viele vor Jahrzehnten. Seit dem Inkrafttreten des WEMoG stehen sie neben einem Gesetz, das es bei ihrer Beurkundung noch nicht gab. Welche Klausel dann gilt, entscheidet § 47 WEG. Die Antwort lautet häufiger, als viele Verwaltungen annehmen: das neue Gesetz.
- Nach § 47 WEG weichen alte Vereinbarungen dem neuen Recht, wenn sich kein anderer Wille ergibt. Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
- Klauseln, die nur altes Recht wiederholen, etwa zur Beschlussfähigkeit, sind regelmäßig nicht mehr zu beachten; zwingendes Recht wie die jederzeitige Abberufung geht immer vor.
- Vereinbarte Kostenschlüssel, Sondernutzungsrechte und abweichende Stimmrechte gelten weiter.
Sie wollen wissen, welche Klauseln Ihrer Gemeinschaftsordnung noch tragen? Wir übernehmen Ihre WEG-Verwaltung direkt in DOMUS oder SCALARA.
Kostenloses ErstgesprächDie Auslegungsregel des § 47 WEG
§ 47 WEG regelt Vereinbarungen, die vor dem 1. Dezember 2020 getroffen wurden und von Vorschriften abweichen, die durch das WEMoG geändert wurden. Sie stehen der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen, soweit sich aus der Vereinbarung nicht ein anderer Wille ergibt. Und weiter: Ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
Das ist eine Vermutung zugunsten des neuen Rechts. Wer sich darauf beruft, dass eine alte Klausel fortgelten soll, muss diesen Willen aus der Vereinbarung selbst begründen können, etwa weil sie ausdrücklich vom Gesetz abweichen wollte oder strengere Anforderungen aufstellt als das damalige Gesetz. Eine Klausel, die nur den damaligen Gesetzestext wiederholt hat, trägt einen solchen Willen in aller Regel nicht in sich.
- § 47 WEG
- Altvereinbarungen, die von durch das WEMoG geänderten Vorschriften abweichen, stehen dem neuen Recht nicht entgegen, soweit sich aus ihnen nicht ein anderer Wille ergibt; ein solcher Wille ist in der Regel nicht anzunehmen.
- § 26 Abs. 3 und 5 WEG
- Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden; abweichende Vereinbarungen sind unwirksam.
- § 24 Abs. 4 WEG
- Einberufung in Textform; die Frist soll, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen.
- § 23 Abs. 3 WEG
- Umlaufbeschluss bei Zustimmung aller in Textform; Mehrheit genügt, wenn die Eigentümer das für den Gegenstand zuvor beschlossen haben.
- § 5 Abs. 2 WEG
- Für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderliche Teile sind nicht Gegenstand des Sondereigentums.
Fünf Klauseln aus alten Gemeinschaftsordnungen nach neuem Recht
- „Die Versammlung ist beschlussfähig, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist.“ Das wiederholt § 25 Abs. 3 WEG a. F. Das gesetzliche Quorum ist ersatzlos entfallen, jede ordnungsgemäß einberufene Versammlung ist beschlussfähig, eine Wiederholungsversammlung gibt es nicht mehr. Eine solche Klausel ist deshalb nicht mehr zu beachten. Anders, wenn die Gemeinschaftsordnung bewusst ein höheres Quorum verlangt, etwa zwei Drittel: Dann spricht vieles für einen Fortgeltungswillen.
- „Der Verwalter kann nur aus wichtigem Grund abberufen werden.“ Nach § 26 Abs. 3 WEG kann der Verwalter jederzeit abberufen werden; nach § 26 Abs. 5 WEG sind abweichende Vereinbarungen unwirksam. Hier hilft auch kein Fortgeltungswille, denn die Regelung ist zwingend.
- „Umlaufbeschlüsse bedürfen der schriftlichen Zustimmung aller Eigentümer.“ Seit dem WEMoG genügt nach § 23 Abs. 3 WEG die Textform, also etwa eine E-Mail. Allstimmigkeit bleibt der Grundsatz; für einen einzelnen Gegenstand können die Eigentümer vorab beschließen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit genügt.
- „Die Ladungsfrist beträgt zwei Wochen.“ Das war die gesetzliche Frist vor der Reform. Heute soll die Frist nach § 24 Abs. 4 WEG mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Ob eine Klausel, die nur die alte Frist wiedergibt, nach § 47 WEG noch trägt, ist für jede Urkunde einzeln zu beurteilen. Wir laden deshalb grundsätzlich mit drei Wochen.
- „Die Fenster gehören zum Sondereigentum.“ Teile, die für Bestand oder Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, können nach § 5 Abs. 2 WEG nicht Sondereigentum sein. Dazu zählen nach ganz herrschender Auffassung die Außenfenster. Die sachenrechtliche Zuordnung scheitert. Die Gemeinschaftsordnung kann Erhaltungspflicht und Kosten zwar einzelnen Eigentümern zuweisen, dafür braucht es aber eine klare und eindeutige Regelung.
Was weiter gilt
§ 47 WEG betrifft nur Regelungen, die vom geänderten Gesetz abweichen. Alles, was das WEMoG nicht berührt hat, gilt unverändert. Dazu gehören etwa vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel, Sondernutzungsrechte oder ein vom Kopfprinzip abweichendes Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen oder Einheiten.
Ein vereinbarter Kostenschlüssel bleibt also maßgeblich. Die Eigentümer können ihn aber seit dem WEMoG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten durch Beschluss ändern (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG). Wie das in der Abrechnung umgesetzt wird, beschreiben wir im Beitrag zur WEG-Buchhaltung.
Die Teilungserklärung ist nicht falsch geworden. Sie ist nur älter als das Gesetz, nach dem sie heute gelesen wird.
Was das für die Verwaltung bedeutet
Die Urkunde hat sich nicht verändert, deshalb wird sie selten neu gelesen. Darin liegt das Risiko: Wer Einladung, Versammlungsleitung oder Abberufung nach dem Wortlaut einer alten Gemeinschaftsordnung ausrichtet, wendet unter Umständen Regeln an, die seit Dezember 2020 nicht mehr gelten.
Sinnvoll ist eine einmalige Durchsicht jeder Gemeinschaftsordnung: Welche Klauseln wiederholen nur altes Recht, welche weichen bewusst ab, welche sind durch zwingendes neues Recht überholt? Das Ergebnis gehört als kurze Notiz zur Objektakte und fließt in die Abläufe von Verwaltung und Buchhaltung ein. Bei Zweifeln im Einzelfall ist eine rechtliche Prüfung der konkreten Urkunde sinnvoll.
Checkliste: Gemeinschaftsordnung gegen § 47 WEG lesen
- Datum der UrkundeVor dem 1. Dezember 2020 beurkundet oder geändert? Dann gilt § 47 WEG.
- VersammlungLadungsfrist, Beschlussfähigkeit, Wiederholungsversammlung, Vollmachten: Was wiederholt nur altes Recht?
- VerwalterKlauseln zur Abberufung aus wichtigem Grund sind unwirksam (§ 26 Abs. 5 WEG).
- UmlaufbeschlussSchriftform-Klauseln gegen § 23 Abs. 3 WEG prüfen.
- SondereigentumZuordnungen von Fenstern, Balkonen oder Leitungen gegen § 5 Abs. 2 WEG prüfen; Kostenregelungen getrennt bewerten.
- Bewusste AbweichungenHöhere Quoren oder ausdrückliche Abweichungen vom Gesetz markieren. Hier kann ein Fortgeltungswille vorliegen.
- Ergebnis dokumentierenKurze Notiz zur Objektakte, Abläufe in Verwaltung und Buchhaltung anpassen.
Dieser Beitrag gibt die fachliche Einschätzung aus der Buchhaltungspraxis wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
