Jahresabrechnung
Heizkosten abgrenzen: die einzige zwingende Ausnahme vom Ist-Prinzip in der WEG-Abrechnung
Die WEG-Jahresabrechnung folgt dem Ist-Prinzip: abgerechnet wird, was tatsächlich geflossen ist. Bei genau einer Kostenart gilt das nicht – und wer das übersieht, produziert eine fehlerhafte Heizkostenabrechnung.
Heizkosten werden nicht nach den gezahlten Abschlägen abgerechnet, sondern nach dem tatsächlichen Verbrauch des Abrechnungszeitraums.
Für alle übrigen Kostenarten gilt in der WEG-Abrechnung das Ist-Prinzip: Die im Wirtschaftsjahr geleisteten Zahlungen werden erfasst und verteilt. Bei den Heizkosten schreibt die Heizkostenverordnung jedoch etwas anderes vor – hier ist eine verbrauchsabhängige Abgrenzung zwingend.
Der Unterschied wird an einem einfachen Beispiel deutlich: Eine Gemeinschaft zahlt übers Jahr monatliche Abschläge an den Gas- oder Öllieferanten. Diese Abschläge sind nicht identisch mit dem Wert, der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbraucht wurde. Wer einfach die Summe der Abschläge umlegt, rechnet falsch ab.
BGH, Urteil vom 17.02.2012 (V ZR 251/10): Für die Heizkosten ist abweichend vom sonst geltenden Ist-Prinzip eine verbrauchsabhängige Abgrenzung nach der Heizkostenverordnung vorzunehmen.
Was konkret abzugrenzen ist
Maßgeblich ist der Brennstoffverbrauch des Abrechnungszeitraums. Dafür werden Anfangs- und Endbestand des bevorrateten Brennstoffs (etwa Öl im Tank) berücksichtigt: Anfangsbestand plus Zukäufe minus Endbestand ergibt den tatsächlichen Verbrauch. Dieser Wert – nicht die Zahlung an den Lieferanten – ist Grundlage der Heizkostenabrechnung.
Bei Fernwärme oder Gas ohne Bevorratung liefert in der Regel der Messdienstleister die verbrauchsabhängige Abrechnung. Deren Ergebnis wird in die Jahresabrechnung eingearbeitet. Wichtig: Die Erstellung der eigentlichen verbrauchsabhängigen Verteilung übernimmt der Messdienst – die korrekte Einordnung in die Gesamtabrechnung liegt beim Verwalter.
Der Denkfehler bei anderen Kostenarten
Aus dem Sonderfall Heizkosten ziehen manche den falschen Schluss, man könne auch andere Kosten „periodengerecht abgrenzen" – etwa Versicherungsbeiträge oder Grundsteuer auf das Jahr verteilen, für das sie wirtschaftlich gelten. Das ist nicht zulässig. Eine solche Abgrenzung wäre nur mit einer Vereinbarung der Gemeinschaft möglich.
Eine über die Heizkosten hinausgehende Abgrenzung erfordert eine Vereinbarung nach § 10 WEG (allstimmig), kein bloßer Mehrheitsbeschluss genügt. Für alle nicht vereinbarten Kostenarten bleibt es beim Ist-Prinzip.
Damit ist die Regel eindeutig: Heizkosten werden verbrauchsabhängig abgegrenzt, alles andere folgt dem Ist-Prinzip. Wer beides sauber auseinanderhält, liefert eine Abrechnung, die sowohl der Heizkostenverordnung als auch dem WEG-Recht standhält.
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