Die WEG-Jahresabrechnung ist eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung. Das wissen die meisten. Was viele aber nicht sauber trennen: Wo gilt das Ist-Prinzip – und wo das Soll-Prinzip?
Beides hat seinen Platz in der Abrechnung. Nur nicht an der gleichen Stelle. Wer die beiden Prinzipien vermischt, produziert eine Abrechnung, die rechnerisch nicht aufgeht oder rechtlich angreifbar ist. Die Unterscheidung ist deshalb kein Detail, sondern die eigentliche Logik der WEG-Abrechnung.
Die Gesamtabrechnung folgt dem Ist-Prinzip
Die Gesamtabrechnung folgt dem Zufluss- und Abflussprinzip. Hier zählt ausschließlich, was im Abrechnungszeitraum tatsächlich geflossen ist: Geld rein, Geld raus.
Der BGH hat das klar formuliert (V ZR 44/09, V ZR 80/19): Die Gesamtabrechnung ist schlüssig, wenn Anfangsbestand der Konten plus Einnahmen minus Ausgaben den Endbestand ergibt. Dieser Kontenabgleich funktioniert nur mit Ist-Werten.
Die Einzelabrechnung arbeitet mit Soll-Werten
Die Einzelabrechnung dagegen arbeitet an einer entscheidenden Stelle mit Soll-Werten. Die Abrechnungsspitze – der Betrag, der durch den Beschluss nach § 28 Abs. 2 WEG zur Zahlungspflicht wird – errechnet sich aus der Differenz zwischen den auf die Einheit verteilten Kosten und den nach Wirtschaftsplan geschuldeten Vorschüssen. Nicht den tatsächlich gezahlten – den geschuldeten.
Ob der Eigentümer tatsächlich gezahlt hat, ist für die Abrechnungsspitze irrelevant. Offene Vorschüsse werden auf Basis des Wirtschaftsplans eingefordert – das ist eine eigene Rechtsgrundlage.
Warum diese Unterscheidung entscheidend ist
In der Gesamtabrechnung dürfen keine Soll-Werte stehen. Wer Hausgeld als Soll-Einnahme darstellt statt als tatsächlichen Zahlungseingang, vergleicht fiktive Einnahmen mit echten Bankbeständen. Der Kontenabgleich geht nicht auf.
In der Einzelabrechnung müssen Soll-Vorschüsse stehen. Wer hier mit Ist-Zahlungen rechnet, vermischt die Abrechnungsspitze mit Hausgeldrückständen – zwei verschiedene Rechtsgrundlagen in einem Betrag.
Die Rücklagenzuführung gehört als Ist-Wert in die Abrechnung. Der BGH hat klargestellt: Nicht geleistete Zahlungen dürfen nicht als Zuführung dargestellt werden. Sonst erscheint die Rücklage größer, als sie ist.
Zwei Prinzipien, zwei Stellen
Die Gesamtabrechnung bildet die tatsächlichen Geldflüsse ab und folgt dem Ist-Prinzip. Die Einzelabrechnung ermittelt die Abrechnungsspitze aus den geschuldeten Vorschüssen und folgt an dieser Stelle dem Soll-Prinzip. Wer das versteht, versteht die Logik der WEG-Abrechnung – und vermeidet die Fehler, die Abrechnungen angreifbar machen.
